Wenn es sowohl an Gewerbefläche als auch an Wohnraum im urbanen Raum fehlt, warum dann nicht beides kombinieren? Moderne Bauweisen ermöglichen eine multifunktionale Nutzung von großen Immobilien. So können bei entsprechend architektonischer Planung Logistik- und Industrieimmobilien mit beispielsweise Büroräumen oder Wohnungen kombiniert werden. Diese Hybridlösung bietet sowohl Entlastung auf dem Wohnungsmarkt als auch für den Flächenmangel bei Gewerbeimmobilien. 

Mischnutzung: Herausforderung für Logistiker

In vielen Städten gibt es bereits zahlreiche Beispiele für Immobilien mit Mischnutzung. Häufig handelt es sich dabei um mehrgeschossige Gebäude, in denen sich im Erdgeschoss Einzelhandelsgeschäfte und in den oberen Stockwerken Büros, Arztpraxen oder Wohnungen befinden. Da im urbanen Raum andere Lärmwerte und Geschosszahlen erlaubt sind als im ländlichen Gebiet und auch die Durchmischung mehrerer Flächentypen in Städten baurechtlich einfacher geregelt ist, bietet sich Mischnutzung bei großen Immobilien gut an. Für Logistik- und Industrieimmobilien sieht dies allerdings etwas komplexer aus. Da es bei diesen oft etwas lauter zugehen kann als bei einem Einzelhandelsgeschäft und teilweise auch nachts gearbeitet wird, muss ein entsprechender Lärmschutz gegeben sein. So sollte bei der Auswahl der Baumaterialien auf eine hohe Dämmung zur Schallabsorption geachtet werden und auch architektonisch müssen bestimmte Bedingungen, wie beispielsweise eine geeignete Deckenhöhe, erfüllt werden. Deswegen bietet sich für mittel bis große Logistik- und Industrieimmobilien eher eine Mischnutzung mit dem Einzelhandel an.

Andere europäische Länder machen es vor

In Deutschland ist dieses Konzept bisher fast nur bei kleinen City-Logistik-Standorten verbreitet. Ein Beispiel hierfür stellen die sogenannten Dark Stores dar: Ehemalige Einzelhandelsläden mit abgeklebten Schaufenstern, die als Lager für die letzte Meile genutzt werden. In anderen Ländern wie Frankreich oder in Großbritannien wird schon häufiger vom Mischnutzungskonzept bei großen Logistik- und Industrieimmobilien Gebrauch gemacht. So wird beispielsweise im Segro Park Hayes bei London momentan eine große ehemalige Fabrik in einen Gebäudekomplex mit Wohnungen und Produktions- sowie Logistikfläche umgebaut. Um mehr Nutzfläche zu schaffen, wäre das Konzept der Mischnutzung zukünftig auch in Deutschland bei mittelgroßen Logistik- und Industrieimmobilien vorstellbar. Unternehmen aus diesen Bereichen könnten das Erdgeschoss für sich nutzen, während sich die höherliegenden Stockwerke für Büros, Arztpraxen oder Wohnungen eignen. Durch die Nutzung von Rampen und Lastenaufzügen wäre auch Logistikfläche in den oberen Stockwerken denkbar, in Deutschland sind mehrstöckige Logistikimmobilien aufgrund von komplexen baurechtlichen Bestimmungen bisher jedoch noch kaum umgesetzt.

Flächenmangel bringt Bewegung in den Markt

Neben dem Schaffen von mehr Nutzfläche im urbanen Raum, bietet die Mischnutzung einer Immobilie auch finanzielle Vorteile. So sind die Mieten für die Wohn- und Gewerbeflächen in den meisten Fällen erheblich günstiger als bei Immobilien, die ausschließlich von einer Partei genutzt werden. Dadurch haben auch kleine Unternehmen die Möglichkeit, einen innerstädtischen Standort anzumieten. Durch vermehrte Mischnutzung wird zudem der Druck im Ansiedlungswettbewerb zwischen Logistik und anderen Gewerben verringert, was langfristig gesehen eine positive Auswirkung auf die Mietpreise zur Folge hätte.

Angesichts des akuten Flächenmangels und steigender Mietpreise ist davon auszugehen, dass sich in den nächsten Jahren auch in Deutschland auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt einiges verändern wird. Mehrgeschossige Gebäude und Mischnutzung könnten in Zukunft auch in Deutschland zum Standard werden. Wie solche Konzepte im Detail aussehen und am besten umgesetzt werden, können Sie auf der BUILDINX erfahren. Die erste Business Plattform rund um die gesamte Wertschöpfungskette innovativer Logistik- und Industrieimmobilien bietet Ihnen die Gelegenheit, sich mit den richtigen Ansprechpartnern zu vernetzen und Expertinnen und Experten zu diesem Themenfeld zu befragen. 



Autor: Verena Zieringer